Een huurder die de huur niet betaalt, kan een verhuurder voor een lastig dilemma stellen. U wilt voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt, maar kunt bij woonruimte niet zonder meer direct overgaan tot ontbinding en ontruiming. Als verhuurder moet u namelijk ook rekening houden met de regels over vroegsignalering van huurachterstanden.
Wat houdt vroegsignalering precies in? En wat betekent het als u deze stappen niet of niet volledig heeft gevolgd?
Wat is vroegsignalering bij een huurachterstand?
Sinds 1 januari 2021 gelden regels die ervoor moeten zorgen dat mensen met betalingsproblemen eerder in beeld komen bij de gemeente. Het doel is om problematische schulden zoveel mogelijk te voorkomen en tijdig schuldhulpverlening aan te bieden.
Op grond van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) heeft een verhuurder van woonruimte daarom verplichtingen wanneer een huurder een betalingsachterstand heeft.
Voordat de huurachterstand bij de gemeente wordt gemeld, moet de verhuurder:
- proberen persoonlijk contact met de huurder op te nemen en daarbij wijzen op mogelijkheden om de betalingsachterstand te voorkomen of op te lossen;
- de huurder wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening;
- ten minste één schriftelijke betalingsherinnering sturen; en
- daarbij aanbieden om de contactgegevens van de huurder, met diens toestemming, aan de gemeente door te geven.
Reageert de huurder afwijzend op het doorgeven van zijn gegevens? Dan mogen de gegevens niet aan de gemeente worden verstrekt.
Waarom is vroegsignalering belangrijk voor verhuurders?
Vroegsignalering is niet alleen bedoeld om de huurder te helpen. Het kan ook van belang zijn wanneer u later bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert.
Een huurachterstand van drie maanden of meer kan in beginsel voldoende zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De rechter kijkt echter naar alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan ook worden betrokken wat de verhuurder heeft gedaan om verdere schulden te voorkomen.
Het is daarom verstandig om niet alleen de betalingsachterstand goed te administreren, maar ook alle stappen rondom de vroegsignalering zorgvuldig vast te leggen.
Geen automatische afwijzing bij fouten in de vroegsignalering
Betekent een fout in de vroegsignalering dat een verhuurder geen ontbinding en ontruiming meer kan vorderen? Nee.
In het Bgs staat geen automatische sanctie op het niet of niet volledig naleven van de regels over vroegsignalering. Uit de rechtspraak blijkt bovendien dat rechters naar de concrete omstandigheden kijken. Zo kan onder meer van belang zijn hoe hoog de huurachterstand inmiddels is, hoe lang deze bestaat en of een eerdere of andere melding bij de gemeente daadwerkelijk verschil zou hebben gemaakt.
Het Gerechtshof Den Haag heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat een langdurige en forse huurachterstand ontbinding en ontruiming kan rechtvaardigen, ondanks discussie over de naleving van de regels rondom vroegsignalering. Een huurder die zich op gebrekkige vroegsignalering beroept, zal daarbij voldoende concreet moeten maken waarom een juiste of eerdere melding tot een andere situatie zou hebben geleid.
Zorg voor een goed dossier
Heeft u te maken met een huurder met een huurachterstand? Wacht dan niet onnodig lang. Stuur tijdig een betalingsherinnering, probeer persoonlijk contact te krijgen en wijs de huurder op schuldhulpverlening. Leg deze stappen vervolgens goed vast.
Daarmee vergroot u niet alleen de kans dat de betalingsproblemen tijdig worden opgelost, maar voorkomt u ook discussie over de vroegsignalering wanneer een procedure tot ontbinding en ontruiming uiteindelijk toch noodzakelijk blijkt.
Heeft u te maken met een huurachterstand en wilt u weten welke stappen u als verhuurder moet nemen? Of wilt u een huurovereenkomst laten ontbinden vanwege een betalingsachterstand? Neem dan gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag over de mogelijkheden.